5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(z中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思hǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利(lì中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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